LAUSUNTO kiinteistörahastolaista

Dnro 17/2008


LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI  KIINTEISTÖRAHASTOLAIN JA ERÄIDEN SIIHEN LIITTYVIEN LAKIEN MUUTTAMISESTA

Valtiovarainministeriö on pyytänyt Suomen Asianajajaliitolta lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi, joka koskee kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamista (Dnro 134:00/2007). Suomen Asianajajaliitto (jäljempänä ”Asianajajaliitto”) esittää lausuntonaan asiassa seuraavaa:

1. Yleistä

Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi vuonna 1998 voimaan tullutta kiinteistörahastolakia. Kiinteistörahastolakiin lisättäisiin erityissäännökset, jotka koskisivat sellaisia kiinteistörahastoja, jotka sijoittavat varojaan yksinomaan tai pääasiallisesti vuokra-asuntoihin. Tällaiset kiinteistörahastot saatettaisiin erityisen verokohtelun piiriin. Lisäksi esityksessä ehdotetaan kiinteistörahastolakiin lisättäväksi säännökset, joilla luotaisiin lainsäädännöllinen perusta Keskuskauppakarin kiinteistöarviointilautakunnan toiminnalle. Esitys sisältää lisäksi eräitä teknisluonteisia täsmennyksiä ja muutoksia, jotka liittyvät mm. uuden rahoitusmarkkinoiden valvontaviranomaisen, Finanssivalvonnan, perustamiseen.  

Noin kymmenen vuotta voimassa ollut kiinteistörahastolaki on osoittautunut käytännössä ”kuolleeksi kirjaimeksi”: Suomeen ei ole perustettu yhtään laissa tarkoitettua kiinteistörahastoa. Tämä ei ole niinkään johtunut itse kiinteistörahastolaista, vaan verolaeista, joissa kiinteistörahastolain mukaisille kiinteistörahastoille ei ole annettu verotuksellista erityisstatusta. Osakeyhtiömuotoisen kiinteistörahaston kohdalla sovelletaan ns. kahdenkertaista verotusta, mikä käytännössä johtaa siihen, ettei tällaista rahastoa ole taloudellisesti mielekästä perustaa. Suomeen on viimeisen kymmenen vuoden aikana perustettu useita kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistöpääomarahastoja, joissa vastaavaa kahdenkertaisen verotuksen ongelmaa ei ole. Nämä rahastot eivät kuitenkaan siis kuulu kiinteistörahastolain soveltamispiiriin.

Esityksellä pyritään parantamaan vuokra-asuntosijoittamisen houkuttelevuutta poistamalla kahdenkertainen verotus sellaisilta kiinteistörahastoilta, jotka sijoittavat varojaan yksinomaan tai pääasiallisesti vuokra-asuntoihin. Esityksellä on voimakas kytkentä asuntopolitiikkaan: esityksen avulla pyritään saamaan aikaan lisää vuokra-asuntotuotantoa ja lisäämään vuokra-asuntojen tarjontaa.

Esitykseen ei sisälly vero-oikeudellisia säännöksiä, jotka valmistuvat myöhemmin ja joiden valmistelu ei ole avointa. Koska verosäännösten muutokset ovat käytännössä avainasemassa koko järjestelmän toimivuuden kannalta, tämä luonnollisesti vaikeuttaa kokonaisuuden arvioimista.

2. Huomioita esityksestä

Asianajajaliitto katsoo, että esitys on lähtökohtaisesti kannatettava. Se on askel oikeaan suuntaan siinä yleiseurooppalaisessa kiinteistösijoitusmarkkinakehityksessä, joka tullee johtamaan REIT-rakenteisten yhteisöjen laajamittaiseen käyttöön kiinteistösijoittamisessa. Asianajajaliitto katsoo, että kahdenkertaisen verotuksen poistamista ei tulisi rajoittaa vain vuokra-asuntoihin sijoittaviin kiinteistörahastoihin, vaan uudistusta olisi syytä viivytyksettä jatkaa tutkimalla tarkoin edellytykset verosäännösten muuttamiselle myös muuntyyppisten kiinteistörahastojen kohdalla.

Asianajajaliiton mielestä ehdotuksen 15 ja 16 §:ssä asetetut reunaehdot vuokra-asuntoihin yksinomaisena tai pääasiasiallisena liiketoimintanaan sijoittavien kiinteistörahastojen voitonjaolle ja luotonotolle ovat asianmukaisia. Esityksen perusteluissa (s. 29) esitetty lausuma, jonka mukaan kiinteistörahasto saattaa menettää sille verolaissa säädetyn verovapauden, jos se ottaa luottoa enemmän kuin verolaissa sallittu enimmäismäärä, ei kuitenkaan ole perusteltu. On pidettävä varsin epätodennäköisenä, että samat ulkomaiset sijoittajat, jotka omistavat kiinteistörahastoyhtiön osakkeita, toimisivat myös yhtiön luotonantajina. Intressiyhteydessä tapahtuvaa alikapitalisointia ja sitä kautta tulojen siirtämistä ulkomaille korkotuloina (lähdeveron alaisten osinkojen sijasta) tuskin voinee tapahtua 10 %:n omistusrajoituksen vuoksi.

Asianajajaliiton mielestä on järkevää, että Keskuskauppakarin kiinteistöarviointilautakunnan toiminta legalisoidaan (18a - 18e §:t) ja sille annetaan lainsäädännöllisestikin tunnustettu asema hyvän kiinteistöarviointitavan kehittäjänä. Tämä antaa hyvän pohjan alan itsesääntelyn kehittämiselle. Myös esitykseen sisällytetty noudata tai selitä -periaate (18.1 §) on Asianajajaliiton mielestä kannatettava. Sen sijaan Asianajajaliito ei pidä lainsäädäntöteknisesti perusteltuna ratkaisuna sitä, että kiinteistöarviointilautakuntaa koskevat säännökset sisällytettäisiin kiinteistörahastolakiin. Tulevaisuuttakin silmällä pitäen selvästi parempi ratkaisu olisi, että kiinteistöarviointilautakunnan toiminta säänneltäisiin omassa erityislaissaan.

Asianajajaliitto katsoo, että esityksen 18.1 §:ssä luotu uusi kiinteistönarvioitsijakategoria (Keskuskauppakamarin hyväksymä arvioitsija) on ongelmallinen, koska se johtaisi siihen, että Suomessa olisi lain voimantulo jälkeen neljän eri tason auktorisoituja kiinteistöarvioitsijoita. Jo nykyiset kolme AKA-luokitusta ovat omiaan aiheuttamaan epätietoisuutta. Asianajajaliiton mielestä olisi riittävää, että yleisauktorisoinnin tällä hetkellä omaavien kiinteistönarvioitsijoiden katsottaisiin olevan suoraan kelpoisia toimimaan myös kiinteistörahastolaissa tarkoitettuina kiinteistönarvioitsijioina (vrt. 32.5 §).

Esityksen 24 §:n 3 momentissa asetettu vahingonkorvausvelvollisuus kiinteistörahaston osakkeenomistajalle siinä tapauksessa, että tämän omistusosuus kiinteistörahastossa nousee yli 10 %:n, on Asianajajaliiton mielestä myös ongelmallinen. Asiaa koskevan verosääntelyn ei pitäisi olla niin jyrkkää, että veroseuraamus (ja sitä kautta vahinko kiinteistörahastolle) lankeaisi välittömästi omistusosuuden ylityksestä. Jos tällaisen rajan asettaminen katsotaan välttämättömäksi, arviointihetkeksi tulisi asettaa jokin määrätty ajankohta, kuten osinkopäivä. Asianajajaliitto kiinnittää myös huomiota siihen, että korvausoikeuden toteuttaminen saattaa olla käytännössä varsin hankalaa esim. ulkomaista sijoittajaa kohtaan, minkä vuoksi kiinteistörahaston mahdollisen korvaussaatavan varalle tulisi säätää osingon maksua koskevasta pidätys- tai kuittausoikeudesta.

 
Esitykseen ei sisälly ehdotuksia sijoitusrahastolain muuttamiseksi. Mainitun lain mukaan on mahdollista perustaa kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittavia sijoitusrahastoja, joilla operoimiseen ei liity samanlaisia verotuksellisia kysymyksiä kuin kiinteistörahastolain mukaisissa kiinteistörahastoissa. Sijoitusrahastolain alla toimimista voitaisiin tehdä houkuttelevamammaksi ja kilpailukykyisemmäksi tekemällä sijoitusrahastolakiin kiinteistörahastolakiesityksen 16 §:ää vastaava muutos sekä poistamalla lunastusvelvollisuus listatuilta sijoitusrahastoilta. Tämä muutos olisi ilmeisesti myös ns. valtiontukikysymyksen näkökulmasta helpompi toteuttaa kuin kiinteistörahastolain muutos.

 Helsingissä 12. kesäkuuta 2008


SUOMEN ASIANAJAJALIITTO

 Riitta Leppiniemi

Suomen Asianajajaliiton puheenjohtaja, asianajaja
 

LAATI        
Marko Wainio, asianajaja

Asianajotoimisto Bird & Bird Oy, Helsinki


Suomen Asianajajaliiton lausunnot valmistellaan oikeudellisissa asiantuntijaryhmissä, joiden toiminnassa on mukana noin 120 asianajajaa. Tätä lausuntoa on valmisteltu kiinteistö- ja rakennusoikeuden asiantuntijaryhmässä sekä vero-oikeuden asiantuntijaryhmässä.

Palaa otsikoihin